个人转让住房交哪些税(个人转让住房营业税)

个人转让住房交哪些税(个人转让住房营业税)

个人转让住房一般涉及增值税、城建税金及附加、个人所得税等,以下分别介绍。

一、增值税

(一)思路分享

区分为有偿转让和无偿转让。

1、有偿转让,区分为非自建项目(如商品房)和自建项目分别处理。

(1)转让非自建项目

①北京市、上海市、广州市和深圳市以外地区

购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;

购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。

②北上广深

A.个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;(与其他地区相同)

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B.个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售

a.非普通住房,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;

应交税款=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5%

【备注:“不动产购置原价或者取得不动产时的作价”,保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的,应当凭发票进行差额扣除;否则,由于丢失等原因无法提供取得不动产时的发票,但可以提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的,以契税计税金额进行差额扣除。】

b.普通住房,免征增值税。(与其他地区相同)

(2)转让自建项目

个人销售自建自用住房免征增值税。

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2、无偿转让

【备注:无偿转让的增值税处理,住宅与非住宅两者相同。】

(1)涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产

免征增值税。

(2)用于公益事业或者以社会公众为对象以外的无偿转让不动产

视同销售不动产,缴纳增值税。

也就是说,个人无偿赠与不动产除用于公益事业或者以社会公众为对象的外,即使没有取得任何经济利益,也应当视同发生销售行为,缴纳增值税。

(3)用于公益事业或者以社会公众为对象的无偿转让不动产

不视同销售,不征收增值税。

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(二)法规参考

1、《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第14号)

第五条 个人转让其购买的住房,按照以下规定缴纳增值税:

(1)个人转让其购买的住房,按照有关规定全额缴纳增值税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。

(2)个人转让其购买的住房,按照有关规定差额缴纳增值税的,以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。

个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税;其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。

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2、上述“有关规定”是指:《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》

个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)普通住房对外销售的,免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市

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3、《关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告》(国家税务总局公告2016年第73号)

纳税人转让不动产,按照有关规定差额缴纳增值税的,如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票,可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料,进行差额扣除。

纳税人以契税计税金额进行差额扣除的,按照下列公式计算增值税应纳税额:

(1)2016年4月30日及以前缴纳契税的

增值税应纳税额=[全部交易价格(含增值税)-契税计税金额(含营业税)]÷(1+5%)×5%

(2)2016年5月1日及以后缴纳契税的

增值税应纳税额=[全部交易价格(含增值税)÷(1+5%)-契税计税金额(不含增值税)]×5%

纳税人同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的,应当凭发票进行差额扣除。

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4、《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》

第一条第十五款规定,个人销售自建自用住房免征增值税。

5、关于无偿转让的法规参考

(1)《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》

第一条三十六款规定,涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权,免征增值税。

家庭财产分割,包括下列情形:离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡,法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

(2)《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》

第十四条规定,个人向其他单位或者个人无偿转让不动产,用于公益事业或者以社会公众为对象的,应视同销售不动产。

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二、城建税金及附加

(一)思路分享

依据实际缴纳的增值税额,计算缴纳城建税金、教育费附加及地方教育费附加。

依城镇级别不同,城建税率为增值税的7%、5%或1%;教育费附加率为3%,地方教育附加一般为2%。

(二)法规参考

法规参考同转让非住宅,参见3月5日文章《个人转让非住宅类房产涉税情况2022》。

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三、土地增值税

(一)思路分享

个人销售住房暂免征收土地增值税。

(二)法规参考

《关于调整房地产交易环节税收政策》(财税[2008]137号)

对个人销售住房暂免征收土地增值税。

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四、个人所得税

(一)思路分享

1、一般情况

(1)能够提供房屋原值,或税务机关能够核实房屋原值

按“财产转让所得”计征个人所得税,应纳税额=(房产转让收入额-房产原值-转让过程中缴纳的税金和有关合理费用)*20%

【备注:“房产原值”,如为商品房,则原值为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费(包含于房款中的增值税)。】

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【备注:“转让过程中缴纳的税金”,纳税人在转让住房时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。(不含购房时支付的含包含于房款中的增值税)】

【备注:“有关合理费用”,指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。】

(2)无法提供房屋原值,且税务机关未能核实房屋原值

成交价格×(1%~3%)征收率,其中成交价格不含增值税。

【备注:此处的征收率,以地方规定为准。】

2、特殊情况(转让自用5年以上,家庭唯一生活用房

免征个人所得税。

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(二)法规参考

1、《中华人民共和国个人所得税法》(2018年8月31日修正)

第三条 个人所得税的税率:(三)利息、股息、红利所得,财产租赁所得,财产转让所得和偶然所得,适用比例税率,税率为百分之二十

2、《中华人民共和国个人所得税法实施条例》(2018年12月18日修订)

第六条 个人所得税法规定的各项个人所得的范围:(八)财产转让所得,是指个人转让有价证券、股权、合伙企业中的财产份额、不动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。

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3、《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)

对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。

4、《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)

房屋原值具体为:

商品房:购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费

自建住房:实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

【备注:此处略去其他类住房原值,感兴趣的朋友可自行查询该法规】

个人转让住房交哪些税(个人转让住房营业税)

转让住房过程中缴纳的税金是指:纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

【备注:营改增后,已不存在营业税税种。】

合理费用是指:纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定,对其实行核定征税,即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素,在住房转让收入1%~3%的幅度内确定。

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5、《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)

个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税,其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值,计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税

五、印花税

(一)思路分享

个人销售住房暂免征收印花税

(二)法规参考

《关于调整房地产交易环节税收政策》(财税[2008]137号)

对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

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