上海二手房税费(上海买房的税费类型和计算方式)

为更好让粉丝们了解上海房产购置的税费缴纳,这次魔都小房弟团队详细梳理了上海个人购买新房、二手房的税费类型和计算方式,帮助大家在购房的过程中扫清障碍。

新房税费计算

我们先来了解一下,当你在上海买了一套新房后,除了一些占比不大的工本费,你还要缴纳哪些基本费用?以及各类费用的缴纳时间。

在新房购买中通常包含以下几类税种及费用:契税、印花税、房屋维修基金等

各税种细则:

上海二手房税费(上海买房的税费类型和计算方式)

一、契税

上海二手房税费(上海买房的税费类型和计算方式)

上海新房购买时,契税的征收规则如下:

首套90平以下,征收房价的1%;

首套90平以上,征收房价的1.5%;

二套及以上,征收房价的3%。

注意:契税的首套是指在上海目前名下无房,如果其他产证上有名字,则是为二套。

二、房屋维修基金

上海二手房税费(上海买房的税费类型和计算方式)

房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。

商品房销售时,购房者与售房单位应当签定有关房屋维修基金交缴约定。

购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位交纳房屋维修基金,但是在实际缴纳中实缴费用与上表中公式有些许出入。

专项维修资金交存的标准约为:高层约60~80元/平、多层约30~50元/平。(具体收取标准略有出入,例如:某外中环总价约600w新盘 ,高层收费40元/平)

二手房税费计算

说完新房我们再来看看二手房购买的税费计算问题。何为“满五唯一”?如何区分普通住宅和非普通住宅?下面我们就来了解一下个人购买上海二手房交易的税费。

在上海二手房的购房交易中,税务一般由下家买方承担,通常包括这个流程中的:增值税、个人所得税、契税、印花税以及附加税种(城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等等)

在介绍具体税种前,首先需要区分所购买的房产为普通住宅还是非普通住宅

根据《上海市普通住房标准》,上海市普通住宅应同时满足以下条件:

1) 五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;

2) 单套建筑面积在140平方米以下;

3) 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下,内环线以内的低于450万元/套,内环线与外环线之间的低于310万元/套,外环线以外的低于230万元/套。

各税种细则:

上海二手房税费(上海买房的税费类型和计算方式)

一、增值税+附加税

上海二手房税费(上海买房的税费类型和计算方式)

当购买由个人出售的,购买不足5年的住宅时,不管是普通还是非普通,都将征收全额增值税;

当购买由个人出售的,已购买5年及以上的非普通住宅时,将征收差额增值税;

当购买由个人出售的,已购买5年及以上的普通住宅时,免征增值税。

二、个人所得税

上海二手房税费(上海买房的税费类型和计算方式)

其中,不满五或者不唯一时,差价的计算公式如下:

差价=税务核定价-【购入的合同价格+购入所缴纳的契税+增值税+附加税+装修费用(≤购入的房屋合同价格的10%)+购房按揭贷款利息】

注意:个税征收中有哪些特殊问题

(一)以下情况可以免征

1. 继承土地、房屋权属,免征个人所得税;

2. 夫妻更名、夫妻房屋财产分割,免征个人所得税;

3. 直系亲属间赠予(不包含取得新产证以后再出售的情况),免征个人所得税。

(二)界定交易房屋满5年的标准

商品房、动迁安置房、房改房:以产证登记日期、契税单完税凭证的填发日期起计算5年;

经适房、直系赠予、夫妻变更、继承、加减车位的房产:以原产证登记日期、原契税单完税凭证的填发日期起计算5年;

非直系赠予的房产:新产证登记日期、新契税单完税凭证的填发日期起计算5年。

(三)直系、非直系亲属间继承/赠予房屋后再出售房屋的个税

卖方通过继承或赠予的方式而获得房屋再出售,若不符合个税免征条件,只能按照利润 20%缴纳个人所得税,不能按照全额×1%或 2%计算个人所得税。

三、契税

上海二手房税费(上海买房的税费类型和计算方式)

注意:契税征收中有哪些特殊问题

(一)三种征收方法

1. 以个人名义购入房屋

2. 以公司名义购入住宅,个人或公司购入非住宅类用房的契税计算

契税:(核定价-增值税)×3%

3. 多个家庭共同购入同一套住房的契税计算

案例分析:

以下为两个家庭共同购入同一套房产对知识点做讲解:

a份额+b份额=100%

家庭 A 缴纳契税:(核定价-增值税)×a份额×税率

家庭 B 缴纳契税:(核定价-增值税)×b份额×税率

已知A与其男友B(二人均为上海户籍)准备于 2021年 1 月 1 日登记结婚,二人商议准备于结婚前在内环购入一套婚房,二人均登记在产证上,份额各半。本次二人欲购入的这套房屋不满5年,面积为 100 平方米,本次售出的核定价为 1000 万元整。另已知A名下在限购前和父母在杨浦区共有一套住房,男友B名下无任何房屋,请问A和B本次购房契税如何缴纳?

A缴纳契税:(1000-1000÷1.05×5%)×50%×3%=14.28(万元)(A为未婚单身,名下和父母共有一套,本次购入算契税二套,征收税率为 3%)

B缴纳契税:(1000-1000÷1.05×5%)×50%×1.5%=7.14(万元)(B为未婚单身,名下无住房,本次购入算契税首套,因面积大于 90 平方米,契税征收税率为1.5%)

(二)契税免征或者减征

1. 法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属,可免征契税。

2. 夫妻更名、加名、房屋财产分割,可免征契税。

3. 出售公房前后1年内(以网签合同日期为准),出售人家庭、父母或成年子女购房,可申请契税减免。

计算:新购房契税=(新购房核定价-出售房时发票价)×新购房的契税税率。(若购房的核定价低于售房的发票价格,则购房的契税全免)

4. 上海市拆迁户用拆迁补偿款新购房屋享受减免契税的优惠(拆迁人的直系亲属均可使用),购房日期需在补偿协议签订日期之后。

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