按揭的房子怎么卖(正在按揭的房子怎么卖)

根据《民法典》第406条标准:“质押期内抵押人可以出让质押资产,被告方另有商议的,按照其商谈。质押财产出让的,质押权不受影响。简而言之就是,还在还贷款的房子是可以出售的,可以通过转按揭、用买方的首付款缴清剩余贷款,或者质房产利用押银行贷款来缴清剩余贷款等方式,推进房产交易。

在日常生活中,难免会因为各种原因导致暂时无力偿还贷款,需要出售房产的情况。那么,还在还贷款的房子,怎么才能出售?

按揭的房子怎么卖(正在按揭的房子怎么卖)

一、三种方式出售正在还贷的房产

1、转按揭

转按揭最简单直接的一种方法,在中通俗的讲就是把个人住房出售或转让给第三人而申请办理变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。

2、用买方的首付款缴清剩余贷款

这种方式适用于原房主贷款额度较低或已经经过大量归还后所剩贷款数目不大的情况。通常情况下,买家会认可首付房产总成交额的30%至40%,卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清,然后撤销房产的抵押登记,进行下一步交易。

3、利用银行贷款来缴清剩余贷款

如果卖方想在卖出房产之前将贷款还清或买方虽然看好但不愿意购买贷款未缴清的房产,可以采取这种方式。但前提是房主有银行认可的抵押物(如其他房产)用来申请贷款。这样房主就可以通过抵押向银行贷出一定的款来付清想要出售的房产贷款,促成交易的成功。

《民法典》的最新规定,已质押的房产是可以交易的,从银行贷款也就是质押的一种,也就是说,正在还贷款的房子,还可以申请贷款,同这种方式可以获取一定自己结清房贷,再进行交易。

按揭的房子怎么卖(正在按揭的房子怎么卖)

二、贷款没还完的房产买卖流程

第一步:找中介,挂牌房源

一般情况下,我们买卖二手房,都会通过中介,除非你自己能够找到朋友买你的房子,否则需要通过中介寻找客源,快速将房产转手出去。

第二步:商定价格,到银行付首付

假设房子已经挂牌,并且各方面比较满意,那么可以和买方商定提前付首付,通过再银行开通公共账户的方式,买方将钱转到公共账户里,双方均有保障。

第三步:办理贷款手续,银行批准房贷

买家开始办理房贷申请的手续,一旦银行批准,剩下的房款打到了公共账户里,就可以去银行办理过户手续。

按揭的房子怎么卖(正在按揭的房子怎么卖)

三、交易需要产生哪些费用

1、契税(买方承担)

根据规定,面积小于90平方米的房产,契税就是网签价的1%,而超过90平方米的话,那么契税就是网签价的1.5%。超过144平米或者非住宅,契税为3%。

2、增值税和个税(卖方承担)

满五唯一的房子免收增值税和个税,满二唯一也免征增值税,不满两年的房子需要缴纳增值税和个税。以总价100万的房产为例:

增值税的计算方式,一般是:100万÷(1+5%)*5.65%=53809元。

个税的计算方式,一般是网签价*1%=10000元。

3、中介费

目前市面上的中介费,通常为成交价的1.5%到3%。比如你的房子,成交价是100万元。那么中介费差不多就是15000元到30000元左右,不过中介费通常由买方承担,部分城市中介会要求买卖双方各承担一部分比例。

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